Тип объекта
География и цены
км
Дом и участок
м²
сот.
Условия

Осторожно, черные маклеры!

16 июля 2009

В связи с кризисом на рынке недвижимости увеличилось число частных маклеров. Среди них встречаются выходцы из крупных компаний недвижимости, брокеры-самоучки и даже аферисты, встреча с которыми наиболее опасна. Такое уже происходило и раньше. На волне кризиса 1998 года в стране появилось огромное количество мошенников от недвижимости, которые получали огромные прибыли, обманывая клиентов. Человек, решившийся воспользоваться услугами частных риэлторов, должен быть осторожен и четко понимать, к кому он обращается.

Мнение эксперта. Владимир Яхонтов, Управляющий партнер компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость":

С начала кризиса на рынке недвижимости появилось много небольших компаний, которые объединяют под своей крышей частных маклеров, и увеличилось количество брокеров-одиночек. Некоторые из них - выходцы из крупных агентств, считающие, что на "вольных хлебах" они смогут заработать больше, или же брокеры-неудачники, не сумевшие реализоваться в компании. Также среди частных маклеров встречаются новички, оставшиеся в кризис без работы, и решившие заняться риэлторской деятельностью, в надежде, что она принесет доход. Такие агенты не имеют специальных знаний, опыта и клиентской базы. Существует и еще одна категория - аферисты. Встреча с ними наиболее опасна для клиентов.

Риэлторы уходят из крупных компаний со своей клиентской базой и предлагают свои услуги якобы дешевле, чем на рынке. Они обещают, что все оформят по законам, продадут с максимальной выгодой, и возьмут комиссионные значительно ниже, чем крупная компания. На самом деле, так не получается. Все равно эта разница будет либо заложена в стоимость объекта, или с клиента возьмут дополнительные средства, например на оформление документов.

Крупные компании со сложившейся репутацией исповедуют принципы ответственного риэлторства, т. е несут полную ответственность за проведенную сделку.

Обращаясь же к частному маклеру, клиенты идут на определенные риски. Поскольку никакой юридической ответственности черные брокеры не несут, ни клиент-покупатель, ни клиент-продавец не могут быть полностью защищены в юридическом плане. Сделку можно провести и по минимальному количеству документов, и даже не проверяя историю объекта. Это может обернуться неприятным последствиям, от элементарных задолжностей по коммунальным платежам, которые могут составлять не малые суммы, до расторжения сделки и претензий третьих лиц. У частных маклеров нет таких возможностей проверки объекта, которыми располагает крупная компания. Компания в обязательном порядке проводит: проверку действительности прав на собственность, получая выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в т.ч. на момент передачи продавцу задатка); проверку доверенности, если продавец действует от имени титульного собственника; проверку сведений Единого государственного земельного кадастра на основе публикуемой информации. Особое внимание уделяется изучению процедуры постановки земельного участка на кадастровый учет, т.к. в настоящий момент, осуществить кадастровый учет земельного участка и провести сделку с ним возможно и без процедуры межевания. На практике же это означает риски несоответствия документарной информации и фактического положения земельного участка. Из-за неточности замеров при выделении участков в начале 1990-х годов и отсутствия упорядоченной системы учета сведений, впоследствии может выясниться, что участок либо значительно меньше, либо находится вообще в другом месте, а огороженная забором территория на самом деле принадлежит третьим лицам. Кроме того, исходя из опыта работы, у профессионалов имеются так называемые "черные списки", в которые на протяжении нескольких лет вносятся полученные при проведении юридических проверок сведения о незаконных выделах земельных участков, о выявленных фактах продажи по поддельным доверенностям, и об иных обстоятельствах, влекущих за собой существенные юридические риски для приобретателей.

Можно вспомнить, например, такую историю: покупательница подбирала себе небольшую дачу на Калужском шоссе. Она обратилась к частному маклеру. Они просмотрели несколько объектов, и спустя месяц нашли нужный вариант. Ее устраивал дом, размер участка и цена. Хозяином дачи оказался пенсионер лет шестидесяти, бывший мастер цеха. Документы на дачу вроде были в полном порядке - сделку можно было проводить. Когда покупательница заявила, что хочет обратиться к профессиональному юристу, хозяин стал ее убеждать, что это будет лишней тратой денег. Агент клиентки был с ним согласен, и, ссылаясь на свой богатый опыт, утверждал, что документы безупречны. Однако клиентка поступила по-своему и обратилась в нашу компанию для того, чтобы проверить чистоту объекта. Юристы выяснили, что продавец в свое время получил этот участок от организации, в которой работал. Находясь в законном браке, он вместе со своей супругой возвел на этом участке дом, который они оформили на него. Через некоторое время супруги развелись, однако раздела собственности у них не было, и дом до сих пор являлся совместно нажитым имуществом. В данный момент бывшая супруга продавца проживала в США с их взрослой дочерью, и пенсионер захотел продать эту дачу, не получив на это согласия экс-жены. Если бы сделка прошла по таким документам, то рано или поздно бывшая супруга продавца могла бы предъявить свои претензии на эту дачу, и кто знает, чем бы это закончилось для клиентки. На эти факты частный маклер просто не обратил внимания.

Кроме того, "вольные" брокеры располагают очень незначительными базами клиентов-покупателей. Часто это приводит к тому, что объект продавца либо реализуется очень долго, либо уходит не по максимальной рыночной цене, и продавец теряет свои деньги. Есть и еще важный момент, который нельзя упускать - продавец, показывая свою квартиру или дом такому частному маклеру, не всегда понимает, кого он пускает в свой дом, и какие могут быть у него после этого последствия.

Конечно, нельзя говорить, что все эти ситуации неизбежны, но, тем не менее, они случаются довольно часто.

Агенты, решившие заняться частным маклерством, также подвергают себя значительным рискам. Небольшие конторы активно привлекают к себе агентов из успешных компаний, обещая выплачивать более 60% от комиссионных, полученных от сделки. Совершенно очевидно, что ни одна компания не сможет предоставлять агентам такой бонус. И велика вероятность, что агента либо обманут, либо компания попросту разорится. Сам "вольный" агент абсолютно незащищен в юридическом отношении, и может быть обвинен в незаконном предпринимательстве. Незаконное ведение предпринимательской деятельности (т.е. самостоятельно осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, не зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке) является не только административным правонарушением, влекущим за собой привлечение к административной ответственности и наложение штрафов, но при наличии определенных обстоятельств может быть квалифицировано уже и как уголовное преступление, за которое Уголовным кодексом РФ предусмотрено наказание до 5 лет лишения свободы.

Холдинг «МИЭЛЬ» — поставщик интеллектуальных услуг на рынке недвижимости. На российском рынке «МИЭЛЬ» работает 20 лет. Основными направлениями деятельности компании являются брокеридж жилой и коммерческой недвижимости, консалтинг, девелопмент и инвестиции.

«МИЭЛЬ» осуществляет свою деятельность во всех сегментах рынка недвижимости. Среди них — первичный и регулярный городской и загородный рынок Московского региона и ряда городов России, рынок элитного жилья, зарубежной и коммерческой недвижимости, а также малоэтажное строительство.

Холдинг «МИЭЛЬ» включает сеть из порядка 80 офисов недвижимости, расположенных в Московском регионе, а также в других городах России — Омск, Барнаул, Кемерово, Ростов-на-Дону. «МИЭЛЬ» входит в число крупнейших компаний России: 131 место в числе крупнейших частных компаний по версии журнала «FORBES», 260 место по данным РА «Эксперт».

Одним из крупнейших проектов, реализуемых «МИЭЛЬ» в настоящее время является строительство жилого микрорайона «АВАНГРАД» общей площадью более 1 млн.кв.м в г.Омске. «АВАНГРАД» был признан лучшим градостроительным проектом 2009 года среди более чем 70-ти градостроительных проектов со всего мира.

Веб-дизайн, разработка сайта, поддержка сайта, интернет-маркетинг - Текарт.
Rambler's Top100 Service Рейтинг@Mail.ru
Номер посетителя: 3