Элитная недвижимость - 5 лет подъема рынка

16 февраля в офисном центре "Александр-хаус" состоялась пресс-конференция на тему: "Элитная недвижимость - 5 лет подъема рынка". В мероприятии приняли участие эксперты ведущих компаний рынка недвижимости, независимые аналитики. В ходе пресс-конференции были подведены итоги развития рынка элитной недвижимости за последние 5 лет, представлены прогнозы.

Открывая пресс-конференцию, управляющий директор агентства элитной недвижимости "Усадьба" Евгений Иванов оценил динамику развития элитного сегмента рынка загородного жилья, расположенного в наиболее дорогих и респектабельных районах - на Рублево-Успенском шоссе и в Серебряном бору. По словам Евгения Иванова, кризис 1998 года сказался не столько на уровне цен на элитную загородную недвижимость, сколько на объемах строительства, которые упали до рекордно низкого уровня. Только в 2000 году вновь началось возведение элитных домов в Подмосковье. Таким образом, 5 лет назад начало работы агентства элитной недвижимости "Усадьба" совпало с подъемом рынка недвижимости, ростом предложения и спроса на такие объекты.

Руководитель "Усадьбы" выделил особенности рынка элитной недвижимости, которые определяли его развитие на протяжении последних 5 лет. Так, в отличие от других ценовых сегментов рынка, предложение на рынке элитной недвижимости Рублево-Успенского шоссе формируется не крупными строительными организациями, а точечной застройкой от 2 до 10 домов. Исключение составляют поселки "Николино", "Горки-21" и "Горки-22", которые обладают всеми характеристиками жилья самой высокой ценовой категории. По мнению Евгения Иванова, остальные коттеджные поселки этого направления не вписываются в стандарт "элиты" и относятся к "Рублевке третьего класса" или периферийным поселкам Рублевского шоссе. Еще одна особенность развития рынка связана с предпочтениями покупателей загородных объектов самой высокой ценовой категории. Такой клиент при выборе будущего дома предпочитает видеть не пустое поле с проектом на бумаге, а уже готовое строение.

Управляющий директор агентства элитной недвижимости "Усадьба" Евгений Иванов рассказал журналистам о сложностях становления рынка дорогих загородных домов Подмосковья. Так, в 2000 году покупателям было представлено только 25 действительно элитных объектов. Самый дорогой из них - дом стоимостью $1,6 миллиона в поселке "Успенские дачи", самый дешевый - дом в "Бузаево" за $650 тысяч. В 2001 году объем предложений на рынке элитной недвижимости увеличился на 100% по сравнению с предыдущим периодом, в 2002 году - на 60%, в 2003-2004 годах рост числа элитных загородных домов составил 20%. По оценкам представителя агентства "Усадьба", сегодня в Подмосковье не более 250 по-настоящему элитных домов, 10% из них стоимостью более $4 миллионов, около 25% находятся в ценовом коридоре от $2 до $4 миллионов, треть объектов оцениваются в сумму от $1 до $2 миллионов оставшиеся 30% - до $1 миллиона. При этом необходимо отметить, что если в верхней ценовой категории 75% домов готовы "под ключ", то в категории от $1 до $2 миллионов таких предложений лишь 25%, то есть 3 домов продаются в состоянии "под отделку" или "под чистовую отделку", что означает, что в завершенном виде они могут перейти в следующую ценовую категорию. Таким образом, объем предложения на рынке элитной загородной недвижимости за 5 лет вырос более чем в 40 раз, сегодня он достигает $600 миллионов.

Евгений Иванов привел примеры изменения стоимости коттеджей за последние 5 лет.

1. В районе Горок-2 коттедж с усредненными параметрами: площадью 700 кв.м., в состоянии "под ключ" с участком 30-35 соток с лесом в охраняемом коттеджном поселке за период с 2000 по 2004 год - подорожал в 3,6 раза.

Динамика цены объекта:

За первый год наблюдений цена объекта выросла на 44%, с 2001 по 2002 год прирост цены составил 50%, с 2002 по 2003 год коттедж вырос в цене еще на 18,6%, с 2003 по 2004 год рост составил 40%.

2. В районе Николиной Горы коттедж с усредненными параметрами: площадью 800 кв.м., в состоянии "под отделку" с участок 30-35 соток с лесом в охраняемом коттеджном поселке - за период с 2000 по 2004 год подорожал в 3,75 раза (с 800 тыс.$ до 3 млн. $).

Динамика цены объекта:

За первый год наблюдений цена объекта выросла на 62,5%, с 2001 по 2002 год прирост цены составил 15,4%, с 2002 по 2003 год коттедж вырос в цене еще на 33,4%, с 2003 по 2004 год рост составил 50%.

Евгений Иванов сообщил, что на объекты элитной недвижимости Подмосковья существует стабильный спрос. Максимальным он был в 2003 году. В конце 2004 года - начале 2005 наметились тенденции в предпочтениях покупателей элитных загородных домов. Так, большая часть клиентов стремится покупать готовый дом с оформленным интерьером и желательно с мебелью, чтобы сразу можно было вселиться. Тем временем, по словам руководителя "Усадьбы", не находит удовлетворения спрос на объекты стоимостью более $10 миллионов. "Предложение на рынке элитной загородной недвижимости сегодня серьезно отстает от спроса по качественным характеристикам", - заявил Евгений Иванов. Кроме того, сегодня плохо удовлетворен спрос на дома с большими земельными участками больше 1 ГА, востребованных среди клиентов, ищущих уединения. Дело в том, что свободных территорий с каждым годом становится все меньше, поэтому предложение земельных участков на рынке сейчас ограничено.

Управляющий директор агентства элитной недвижимости "Усадьба" Евгений Иванов отметил: "Один из лучших способов инвестирования сегодня - это покупка земельных участков. Такое приобретение будет стабильно расти в цене на 20-30% в год". Правда, рынок земельных участков в последнее время стал уменьшаться. Особенно это касается лесной земли, самой популярной и самой дорогой на Рублево-Успенском шоссе, да и в целом в Подмосковье. Основной объем земельных участков - порядка 800 ГА леса первой категории - на Рублево-Успенском шоссе в Барвихе, Жуковке, Горках-2, на 1-м Успенском шоссе, на Николиной Горе и в районе пансионатов "Поляны" и "Лесные Дали" был продан и освоен в 2001-2002 годах. Именно на этих землях начало развиваться строительство качественных коттеджных поселков, в том числе и с элитными домами. Динамика роста стоимости лесных участков со всеми инженерными коммуникациями в охраняемых поселках хорошо иллюстрирует пример Николиной Горы, где стоимость сотки весной 2001 года составляла $7 тысяч, а на сегодняшний день - $40-$42 тысячи, т.е. в 6 раз больше.

Сегодня в активном листинге агентства элитной недвижимости "Усадьба" имеется 115 предложений по приобретению земельных участков на Рублево-Успенском шоссе. Из них 20% - стоимостью от $30 до $70 тысяч; 25% - от $20 до $30 тысяч; 37% оцениваются от $10 до $20 тысяч.

Во второй половине февраля, по прогнозам Евгения Иванова, прогнозируется ажиотажный спрос на аренду элитной загородной недвижимости. На этом рынке ярко выражена сезонность спроса, причем, не только среди арендаторов, планирующих снять дом только на лето, но и для тех, кто выбирает загородный дом для более долгого проживания. Основную массу на рынке аренды загородной недвижимости составляют частные дома. Специализированных дачных поселков в Подмосковье для сдачи в аренду не так много - около 25. Причем большая часть домов здесь сдаются не менее чем на год, стоимость аренды составляет более $5 тысяч за месяц. А для краткосрочной аренды предложение на рынке аренды загородной недвижимости недостаточно. Евгений Иванов представил новый проект "Усадьбы" - поселок "Сновидово" на Николиной горе, построенные специально для сдачи в аренду. "В этом году дома в Сновидово станут хитом среди арендаторов элитной загородной недвижимости, прежде всего по уровню обслуживания и по конкурентным ценам. В этом поселке повторена концепция популярного поселка "Нахабино", застроенного деревянными домами. За две первые недели февраля здесь уже сдано семь домов. И, скорее всего, высокий спрос на аренду жилья в Сновидово сохранится", - отметил Евгений Иванов, отвечая на вопросы журналистов.

Управляющий директор агентства элитной недвижимости "Усадьба" Евгений Иванов дал прогноз развития рынка в 2005 году. Так, вопреки ожиданиям падения цен в конце 2004 года на элитные объекты, их стоимость не уменьшилась. Более того, по мнению Евгения Иванова, элитные загородные дома, которые соответствуют взыскательному спросу современных клиентов, будут только расти в цене.

Заканчивая свое выступление, Евгений Иванов рассказал собравшимся о новом направлении в деятельности "Усадьбы". По его словам, компания достигла серьезных успехов в работе с "топовым" сегментом покупателей недвижимости. И в октябре 2004 года было принято решение расширить сферу работы - выйти на рынок элитной недвижимости Москвы.

Выступивший на пресс-конференции директор департамента городской недвижимости агентства "Усадьба" Александр Дьяченко отметил, что эксперты, изучающие покупательскую способность москвичей, приходят к единому мнению - так называемый рынок "luxury brands" переживает сейчас настоящий бум. Открытие целых улиц с бутиками дорогих марок, несколько новых дилеров автомобилей Бэнтли, БМВ, Мерседес, Порше - все это свидетельство того, что богатые люди начали тратить свои деньги на дома в России. А что для менталитета россиянина может быть важнее, чем его собственный дом?

По словам директора департамента городской недвижимости агентства "Усадьба" Александра Дьяченко, в последние пять лет в Москве начали складываться понятия "элитное жилье" и "престижный район". Причина появления таких понятий - быстро развивающаяся территориальная дифференциация Москвы по качеству жилья и окружающей среды в связи с резким социальным расслоением жителей города.

Кроме того, по сообщению Александра Дьяченко, за 5 лет сложилась вполне определенная локация элитных домов. Например, если в 2000 году так называемый район "Золотой мили" на Остоженке насчитывал всего 8 домов элитного класса, в 2005 году их количество увеличилось до 32. Приблизительно такие же показатели и в других районах застройки элитной недвижимости Москвы.

Наряду с ростом количества домов, обладающих характеристиками элитного жилья, руководитель департамента городской недвижимости агентства "Усадьба" отметил и рост качества этой недвижимости. К примеру, если в 2000 году дом, претендующий на звание элитного, мог не иметь подземного паркинга (например "Красная башня" на Татарской улице), то сегодня отсутствие такой качественной составляющей отбрасывает строение в категорию бизнес или даже эконом класса. "Естественно, с ростом качества, наблюдается рост себестоимости строительства квадратного метра. Застройщики пытаются удивить потребителя, используя самые передовые материалы и технологии строительства. По этим параметрам мы уже ничем не отстаем от наших западноевропейских конкурентов", - заметил Александр Дьяченко.

Что касается стоимости элитных квартир Москвы, по словам экспертов "Усадьбы" в последние 5 лет наблюдается "безумная" динамика цен на элитное жилье. Прогнозы аналитиков рынка относительно подорожания таких объектов все последние годы оказывались заниженными более чем вдвое. В 2003 году рост стоимости элитной городской недвижимости был максимальным - он достиг 40%. На настоящий момент наибольший спрос в сегменте элитного жилья отмечается на объектах стоимостью от $5 до $10 тыс. за кв.м.

По мнению директора департамента городской недвижимости агентства "Усадьба" Александра Дьяченко, такая ситуация спровоцировала рост конкуренции на рынке. "За 2004 год все мы наблюдали появление новых компаний-брокеров. Кроме того, в прошлом году цены перешли некий психологический Рубикон. Так, в районе Арбата стоимость квадратного метра вплотную подошла к уровню в $10 тысяч, на Остоженке цена преодолела отметку в $12 тысяч. На реализацию были выставлены предложения элитного жилья на Болотном острове, где стоимость на сегодняшний момент составляет $15-20 тысяч за кв.м. Кроме того, в 2004 году мы зафиксировали самые высокие цены за последние несколько лет: $20 тысяч за квадратный метр. Притом это не единичные предложения, а целый ряд предложений на вторичном рынке", - рассказал Александр Дьяченко. Тем не менее, анализ экспертов агентства "Усадьба" показал, что на некоторые объекты в 2004 году наблюдалось снижение цены, что говорит о начале насыщения рынка и отсутствии новых, революционных предложений.

Отвечая на вопросы журналистов, Александр Дьяченко прокомментировал изменение налогового законодательства, в частности, планируемое введение налога на имущество физических лиц. По мнению Александра Дьяченко, этот процесс является наиболее правильным и быстрым путем к формированию цивилизованного рынка. "Большой налог на имущество является дополнительным плюсом для владельцев элитной недвижимости. Он позволит добиться максимальной благоустроенности наиболее дорогих объектов. Кроме того, введение этого налога избавит нас от старых заброшенных домов, которые стоят по соседству с элитной застройкой", - считает директор департамента городской недвижимости агентства "Усадьба".

Господин Дьяченко прогнозирует развитие ипотеки на рынке московской элитной недвижимости. По его мнению, эта услуга найдет спрос среди клиентов. "В скором времени, потребитель элитного жилья сможет выбирать - стоит ему вкладывать собственные деньги в покупку квартиры или взять кредит в банке. Кроме того. Считаю, что процент будет очень конкурентоспособным. Загадки тут никакой нет, банку гораздо интереснее, с точки зрения рисков, кредитовать состоятельного человека, чем заемщика со средними доходами. Кроме того, элитная квартира, как объект залога более ликвидна, чем какая-либо другая", - отметил представитель "Усадьбы".

Отдельно Александр Дьяченко остановился на таком виде элитной недвижимости как пентхаусы. По его оценкам, полноценных пентхаусов в Москве можно насчитать не более десятка. Дело в том, что пентхаус - это не просто квартира на последнем этаже, это гораздо больше, чем просто квартира. Александр Дьяченко представил обязательные характеристики этого типа недвижимости. Во-первых, пентхаус представляет собой единственную квартиру на этаже, ее окна должны выходить на все четыре стороны света. Во-вторых, в эту квартиру ведет отдельный лифт. Собственный подъезд - необязательная, но желательная характеристика. В-третьих, высота потолков в пентхаусе существенно выше, чем в остальных квартирах дома, то есть не менее 4 метров. "Мы провели исследование и пришли к выводу, что сейчас на рынке почти нет объектов, отвечающих понятию пентхаус. То, что предлагается застройщиками как пентхаусы, есть ничто иное, как просто квартиры на последнем этаже, помноженные на желание продать их подороже", - считает Александр Дьяченко.

Представители агентства "Усадьба" высказали озабоченность проблемой отсутствия внятной общепринятой классификации объектов недвижимости. Такое состояние рынка на руку тем, кто хочет продать квартиру бизнес или даже эконом класса по завышенным ценам, позиционируя ее как элитную. Агентство "Усадьба" выступает с инициативой организации круглого стола, на котором ведущие операторы рынка элитной недвижимости смогли бы раз и навсегда договориться о применении понятий "элитной недвижимости", "класса "Де люкс" и других.

Александр Дьяченко критически высказался о процессе застройки старого центра Москвы. "Я никак не могу понять, зачем застраивать старый московский район, в котором всегда селилась знать и творческая интеллигенция, где еще чудом сохраняются памятники архитектуры и дома таких великих зодчих как Шехтеля, Дубовского, Бурова, Жерихова. Неужели современные градостроители не видят, как резонируют их спичечные коробки с утонченной классикой исторической застройки Остожья?" - заметил господин Дьяченко.

На пресс-конференции Александр Дьяченко рассказал о планах своей компании на 2005 год на рынке элитной недвижимости Москвы. Агентство "Усадьба" планирует открыть направление консалтинга застройщиков. "На наш взгляд в этом заключается миссия компаний - брокеров рынка. Кому как не нам, обрабатывающим запросы непосредственных потребителей продукта "элитное жилье" знать, что стоит предложить рынку. Кроме того, мы планируем представлять актуальную аналитику по рынку", - отметил директор департамента городской недвижимости агентства "Усадьба".

Представитель "Усадьбы" представил прогноз развития рынка элитной недвижимости Москвы на 2005 год. По его мнению, цены на такие объекты в престижных районах - на Остоженке, Патриарших прудах, Арбате - будут подниматься. Разочарование ждет тех, кто вложился в районы, где нет концентрации элитной недвижимости. Скорее всего, цены на такие объекты будут оставаться на уровне 2004 года.

В заключение пресс-конференции, независимый сертифицированный аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов отметил, что количество богатых людей в России постоянно растет. В связи с этим, прогнозируется стабильный спрос на объекты элитной недвижимости, соответственно, цены на такое жилье будут только расти.