Рынок загородной недвижимости в 2010 год вступает с оптимизмом

С момента кризиса прошло больше года. 2009 год был не очень ровным и простым для рынка загородной недвижимости. Цены снизились, количество новых проектов сократилось, многие девелоперы законсервировали стройки, а покупатели, ожидая дальнейшего снижения цен, не спешили вкладывать свои средства в недвижимость.

Такие результаты по итогам года на рынке загородной недвижимости можно подвести.

Дома и коттеджи

На сегодняшний день 42,8% от общего объема рынка представлено домовладениями вне коттеджных поселков, и 57,2% - предложениями в коттеджных комплексах.

Более 50% предложения всех объектов находится на Киевском, Рижском, Ярославском и Горьковском направлениях.

Максимальное снижение цен произошло в организованных коттеджных поселках и в 2009 году составило - 8,5%.

По сравнению с третьим кварталом 2008 годом падение цен составило в среднем 35,7%.

Цены на коттеджи снизились: в сегменте де-люкс на 25%, в бизнес-классе - на 32%, в экономклассе - на 24%.

Спрос

В кризис основной спрос переместился в более экономичный сегмент. Это связано, в первую очередь, с тем, что у покупателей в этот период основным мотивом покупки стала цена. И чем она была ниже, тем больший интерес для покупателей представлял тот или иной объект. Соответственно, застройщики начали выводить на рынок продукт более низкой стоимости, которую получали за счет снижения качества и уменьшения площадей домовладений. Основной спрос концентрировался на объектах, стоимостью до 10 млн рублей. В ценовой категории свыше 10 млн рублей, темпы продаж резко снизились.

На сегодняшний день, в сегменте стоимостью до 10 млн руб. совершается порядка 78% сделок, на объекты, стоимостью от 10 до 40 млн руб. приходится порядка 19% сделок, на объекты, стоимостью свыше 40 млн руб. - 3%.

В прошлом году ситуация была иной. На объекты, стоимостью до 10 млн руб. приходилось 39%, на объекты, стоимостью до 40 млн руб. - 44%, на объекты, стоимостью свыше 40 млн руб. - 17%.

Рынок земли

Рынок земли можно условно разделить на рынок крупного опта - участки от 25 гектаров, мелкого опта и розничных земель. С крупным оптом по нашим данным сделок не было, а если они и проходят, то по бартерной схеме. С мелким оптом в нашей компании прошла одна сделка, а по всему рынку - не более 10.

До кризиса сделки с крупным оптом, до ста гектаров, проходили только по бартеру, а рынок сделок со средним оптом был очень живой. Сейчас эти два рынка ушли, зато активизировался рынок розничных земельных участков. И здесь сделки проходят очень активно.

В 2009 году на рынок вышло около 40 коттеджных поселков, предлагающих земельные участки без подряда. Благодаря невысокой цене, этот продукт привлекателен для потребителя, несмотря на то, что строки строительства (завершения поселка) значительно больше. Однако существует опасность, что некоторые (около 40%) девелоперы, продающие участки без подряда, не смогут выполнить своих обязательств перед покупателями: провести коммуникации, проложить дороги и т.д. В случае, если застройщик надежен, покупателям такое приобретение выгодно, так как они могут инвестировать средства в строительство своих домов в удобные им сроки.

Кризис сказался на всех направлениях. Заметнее всего, практически в пять - десять раз, упали цены на сельскохозяйственные земли оптом в зоне от 50 км и дальше. На опт в ближнем Подмосковье, до 30 км от МКАД, цены упали в два раза; в зоне от 30 до 50 км - в четыре раза.

На земли в розницу, до 15 км от МКАД цены упали не так заметно. На переоцененные участки в районе Рублево-Успенского шоссе цены снизились в среднем на 20-30%. В районе до 30 км от МКАД розничные цены в долларовом эквиваленте не менялись. На земли удаленностью от 30 до 50 км произошло понижение в среднем на 30%, свыше 50 км - на 50 %.

Основное снижение стоимости произошло в 4 квартале 2008 года. Что же касается 2009 года, то цены на землю показывали то рост, то падение. Но эти колебания с января по октябрь не превышали 1-5%.

Например, если на Рублево-Успенском шоссе средняя удельная цена сотки земли на вторичном рынке на удалении от 5 до 10 км от МКАД до кризиса стоила 118 823 тыс. долл., к январю 2009 года она опустилась до 78 376 тыс. долл., а к октябрю - поднялась и составила 83 224 тыс. долл.

Аналогичная ситуация сложилась и на других направлениях. Динамика роста и падения цен хорошо видна из таблицы.

В итоге...

В 2010 год мы вступаем с оптимизмом, ожидаем активного увеличения спроса в период с февраля по апрель. Также стабилизация спроса на уровне 2007 года произойдет в летний период - июль-август и первую половину сентября. Во-первых, с февраля по апрель - это традиционно сложившийся сезон на загородном рынке. Во-вторых, продолжит реализовываться отложенный спрос. Этот процесс начался уже в июне-сентябре 2009 г., и этот тренд будет только расти.

В настоящее время, на рынке в основном востребованные готовые объекты с оформленными документами на право собственности. Поскольку в связи с кризисом возведение порядка 80% всех коттеджных поселков было временно приостановлено, в 2010 году, даже при наличии соответствующего финансирования, они не успеют выйти на рынок. На сегодняшний день покупатели крайне неохотно вкладывают средства в поселки, находящиеся на начальной стадии строительства. Скорее всего, только к 2011 году, на стабильном рынке, они вновь начнут доверять инвестиционным контрактам. Поэтому к четвертому кварталу будущего года мы увидим дефицит предложения готовых домов, и соответственно, повышение их стоимости.