Владимир Яхонтов: "Сегодня девелопер может спокойно дать скидку в 500 тысяч"

Владимир Яхонтов вот уже 14 лет возглавляет загородное направление холдинга «МИЭЛЬ». Владимир Николаевич – не только практик, но и теоретик: под его руководством по заказу Роскомзема в 1994 году была создана и впоследствии утверждена Государственной Думой РФ «Методика оценки земельных участков».

Владимир Николаевич, как изменился загородный сегмент с 2008 года, когда весь рынок недвижимости почувствовал на себе ледяное дыхание финансового кризиса?

Произошли серьезные, я бы сказал – коренные изменения. Прежде всего, это другой покупатель. Три-четыре года назад среди интересующихся загородной недвижимостью можно было встретить, в основном, деловых людей, для которых загородный дом представлялся чем-то вроде своеобразного обязательного атрибута, элемента роскоши и престижа. А сейчас реальными приобретателями загородного жилья стали люди, которые рассматривают этот рынок как инструмент, при помощи которого можно решить жилищную проблему.

Платежеспособному спросу, который сейчас существует в Московском регионе, безусловно, очень далеко до докризисного уровня. До 2008 года покупка второго жилья за городом была вполне нормальным явлением. Семья могла приобрести дом, оставив за собой квартиру – а затем выбирать, где им лучше жить постоянно. Правда, потом, как правило, квартиру продавали.

Это неудивительно, ведь загородная жизнь буквально заманивает: тишина, свежий воздух, в разы меньше народу вокруг тебя.

Совершенно верно, но сейчас люди гораздо менее склонны к таким экспериментам.

По всей видимости, наиболее серьезные изменения коснулись сегмента de luxe?

Я бы так не сказал, но одно очевидно: в сегменте de luxe (дома стоимостью свыше 2 млн. долларов) сейчас практически ничего не строится. Существующие проекты достраиваются, но и только.

Предложение естественным образом выросло благодаря наблюдающейся сегодня тенденции иммиграционных потоков из России в западные страны, а также отъезда граждан в свои регионы – скажем, человек, имеющий бизнес в Новосибирске, но переехавший в Москву, сейчас вынужден возвращаться к «корням» из-за общей нестабильности ситуации. Понятно, что в такой ситуации продавцы склонны к дисконтированию объектов. При этом цены становятся настолько привлекательными, что покупателю дешевле купить дом этого класса на вторичном рынке, чем построить аналогичный с нуля. Я думаю, что эта ситуация в ближайшей краткосрочной перспективе сохранится: ценообразование не будет резко изменяться, возможен только рост цен, компенсирующий инфляцию.

Но ведь может случиться так, что те, кто уехал, затем захотят вернуться?

Именно такая ситуация наблюдалась в 90-е годы, люди массово уезжали в Израиль, а через несколько лет возвращались обратно. Нельзя исключить, что реиммиграция повторится и сейчас, и через год-два мы снова увидим этих же людей в качестве наших покупателей.

Как обстоят дела у бизнес-класса?

Этот сегмент наиболее сложен с точки зрения восстановления спроса. Покупатели коттеджей бизнес-класса (от 500 тыс. до 2 млн. долларов) – это люди, совершающие покупку только тогда, когда она им по-настоящему нужна. Они не способны, например, на импульсивные, эмоциональные покупки. Помимо своих утилитарных качеств, недвижимость, которую они приобретают, должна быть инвестиционно привлекательна, цена на объект в долгосрочной перспективе должна вырасти. Сегодня такой уверенности ни у кого нет, поэтому в бизнес-классе – наименьшее количество сделок на рынке, причем как по продаже, так и по покупке.

Восстановление этого сегмента произойдет не ранее, чем через полтора-два года, когда люди сделают некоторые накопления и будут готовы к таким серьезным покупкам, как загородный дом.

В связи с низкой покупательской активностью девелоперы тоже не очень активны, хотя это и не очень практично с инвестиционной точки зрения: когда у бизнес-класса появятся деньги и платежеспособный спрос, люди начнут активно покупать, но предложение не сможет удовлетворить их потребности.

Зато они массово перешли в эконом-класс…

Разумеется, ведь только в этом сегменте, где предлагаются объекты до 12 млн. рублей, сохранился платежеспособный спрос, и сейчас он наиболее высок по сравнению с остальными сегментами. Причем, что интересно, в сознании потребителя – да и в абсолютных ценах – загородное жилье стало привлекательнее столичного.

Девелоперы быстро уловили этот тренд, умерили аппетиты по доходности проектов и массово пошли в сегмент эконом-класса. Так что сейчас на рынке активно предлагается малоэтажная застройка по доступным ценам, а динамика роста цен значительно превышает бизнес-класс и de luxe.

Но скидки встречаются и здесь, не так ли?

Любые скидки – это не что иное, как маркетинговый инструмент для стимуляции продаж. Конечно, никто не будет работать себе в убыток. Сегодня, если выставленный на продажу объект оценивается в 10 миллионов рублей, то профессионалам понятно, что девелоперу будет выгодно получить и 9,5 миллионов, так что он спокойно может дать скидку в 500 тысяч.

Второй вариант: цена обозначена как 9,9 миллиона и сопровождается лозунгом вроде «Успей купить, через неделю – повышение цен!». Однако в памяти покупателей еще свежи воспоминания о 2009 годе, когда скидки были абсолютно беспрецедентными, поэтому зачастую сегодняшний пяти- и даже десятипроцентный дисконт воспринимается как насмешка. Важно понимать, что та ситуация была уникальной, сейчас рынок живет уже по иным законам.

Однако покупательское сознание меняется несколько медленнее, чем рынок в целом…

Да, и отсюда масса разочарования у покупателя. Кроме всего прочего, эконом-класс – это массовый сегмент, тут не всегда возможен индивидуальный подход, в отличие от верхних сегментов.

Какую роль в восстановлении платежеспособного спроса могла бы сыграть загородная ипотека?

Ипотека – это действенный инструмент стимулирования продаж. Сейчас она поддерживается государством, активно пропагандируется, что видно даже из условий кредитования. Сейчас многие ипотечные ставки – 8, 9, даже 10% – гораздо ниже реальной инфляции, и, следовательно, стоимость денег выше, чем стоимость кредита, а это выгодно заемщикам.

При этом и вам, и мне известны истории, когда клиенты годами не могут получить одобрения банка на ипотечный кредит – надежные, стабильные клиенты с «белой» зарплатой, желающие купить дом в поселке, который застраивает известная на рынке компания…

Видите ли, с загородной ипотекой далеко не так просто, как с городской. Банку приходится оценивать такие риски, которые сложно предвидеть непрофессионалу в недвижимости. Если в городской ипотеке есть определенные параметры – спрос, темпы реализации, то при выдаче кредита на жилье в поселке нужно быть не только и не столько финансистом, сколько специалистом в оценке рисков загородной недвижимости.

Одно дело, если речь идет о проектах вроде эко-города «Новое Ступино» - тут все ясно: надежно, достроится и раскупится. Там риск один – платежеспособность клиента. И другое дело, если выдается ипотека на дом в камерном поселке – тут банку приходится оценивать риски достройки, правильной оценки стоимости и т.д.

Загородная ипотека в банках сейчас существует, но она не технологична, каждый риск приходится оценивать практически вручную, а это очень трудоемкий процесс. Естественно, поэтому банки не очень охотно занимаются данным видом кредитования; кроме того, трудозатраты повышают процентную ставку.

источник http://www.zamkad.ru/