Тип объекта
География и цены
км
Дом и участок
м²
сот.
Условия

Рынок загородной недвижимости в вопросах и ответах

12 февраля 2007

8 февраля состоялась он-лайн конференция Жанны Щербаковой, Директора департамента загородной недвижимости. Конференция вызвала большой интерес у посетителей нашего сайта, и из-за большого количества поступивших вопросов ответы на некоторые из них не успели прозвучать в он-лайне. Сегодня, как мы и обещали, публикуем эти ответы. 

Сергей: Можно ли купить таунхаус по ипотеке? Чем он является - квартирой или загородным домом? Можете посоветовать, на что обратить внимание?
Щербакова Ж. Н: Таун-хаус по ипотеке купить, конечно, можно. По форме он является загородным домом, но особенным - поэтому и называется таун-хаус (сблокрованный дом).
С юридической стороны обычно таун-хаусы оформляются как квартиры (особенности нашего законодательства, в нем нет понятия таун-хаус), поскольку являются обособленной частью целого строения.
Что смотреть внимательно: всё как всегда - документы (на строение и на ЗЕМЛЮ!), техническое состояние, состояние поселка и пр.

Олег: Добрый день! Куда лучше (выгоднее) по Вашему мнению инвестировать в данный момент денежные средства? В земельные участки или в готовые объекты?
Щербакова Ж. Н: Не знаю, о каких суммах идет речь, но в землю всегда выгодно вкладывать средства.
Готовые дома высоки в стоимости, и здесь нужен более детальный расчет специалиста, обосновывающий вероятный рост цены и перспективы во времени.
Популярная инвестиция в дома - покупка на этапе строительства (экономия за счет скидок застройщика, который использует полученные средства на данное строительство). Но имеются и определенные риски (большие скидки даются там, где нет свободных средств или проект и рассчитан на привлеченные средства).
Вам требуется детальная консультация риэлтора и сопровождение такого проекта.

Елена ИА Dailystroy: Добрый день! Как вы оцениваете перспективы деревянного недорогого домостоения?
Щербакова Ж. Н: "Дорогое-недорогое" я не очень понимаю, поскольку шкала "дорого" у разных людей различна.
Перспективы деревянного домостроения в нашем регионе - отличные.
Главное, чтобы выдерживалось качество строительства.
"Недорогое" строительство из дерева имеет технологические особенности (требует выстаивания срубов 1.5-2 года - технологические стандарты на усадку сырого материала) или использования удорожающих технологий строительства.
Кстати, за последний год стоимость деревянного сырья существенно выросла и становится сопоставимой с кирпичом, также существуют ограничения на вырубку леса. В дальнейшем возможно существенное удорожание объектов из дерева (но это не завтра).

Татьяна: Подскажите, пожалуйста, есть ли у Вас какая-то информация по коттеджому поселку Полянка по Ярославке? Кто его продает?
Щербакова Ж. Н:В нашей базе такого коттеджного поселка нет. В рекламных объявлениях я его тоже не вижу.
К сожалению, ответить не смогу.
Если Вы знаете, где он находится, познакомьтесь с поселком лично.
Если Вас интересует репутация застройщика, то нужны его координаты, реквизиты и пр.

Татьяна: Добрый день, Жанна Николаевна! Мы планируем покупку загородного дома в Чехии через пару лет. Будут ли в Вашей компании специалисты по подобным сделкам? Можно ли уже сейчас обратиться к Вам за консультацией в таком вопросе?
Щербакова Ж. Н: Пока мне Вам ответить нечего. Среди моих специалистов, к сожалению, знатоков Чехии нет.
Есть: Америка, Австралия, Кипр.

Игорь: Почему убрали мой неудобный вопрос по ценообразованию? Так что не позорьтесь со своими "конференциями". Будущее Вашего элитного коттеджного строительства обречено на вялотекущую стагнацию.
Щербакова Ж. Н: Игорь, приятно Вам отвечать снова. Ваш предыдущий вопрос и мой ответ еще раз посмотрите на сайте (в ответах).
Что за элитное строительство Вы имеете в виду, мне не совсем понятно?
Рынок ЗН очень разнообразен и вариативен:
- для крупных инвесторов, конечно, интересно элитное строительство (но скорее строительство в бизнес-категории; это оценка соответствия качественных характеристик, а не ценовых).
- для среднего инвестора - инвестиции в мелкие коттеджные поселки являются доступными, или продажа "подрядов на строительство".
- для мелкого инвестора - интересны точечные инвестиции, или строительство объектов эконом-категории. Кстати, самых востребованных на рынке и сегодня мало предлагаемых рынком (т.е. менее запрашиваемого объема).
- для частного владельца (строящего для себя) - это будет все равно инвестицией - размер и объем зависит от "личного аппетита".
Т.н. "Вялотекущая стагнация" элитного коттеджного строительства - вероятна, поскольку объем предложений превышает потребительский спрос, а качество не соответствует ценовому предложению и готовности потребителя его оплатить. Но об этом должны задуматься в первую очередь инвесторы, делая выбор - куда вкладывать средства.
Но что очевидно:
1.стоимость товара определяется затратами на его производство и заложенной нормой рентабельности производства.
2. цены на квартиры в Москве активизируют цены на загородную недвижимость.
3. рынок развивается по своим законам (мировым).

Artem: Можете ли Вы рассказать о новых крупных и заслуживающих внимания проектах, которые готовит Ваша компания на рынке загородной недвижимости?
Щербакова Ж. Н: Вы имеете в виду строительные проекты?
Из известных - МОНАКОВО, Барвиха-CLUB. Иные проекты в данный момент находятся в стадии подготовки к реализации.
Если говорить о сфере услуг на рынке ЗН, то это:
- СЛУЖБА ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВ И СДЕЛОК ЗН (тел. 777-99-87)(введена в действие)
- ВЕСЕННЯЯ АКЦИЯ для владельцев загородной недвижимости, реализующих недвижимость в компании МИЭЛЬ - "ОФОРМИ СВОЮ НЕДВИЖИМОСТЬ - скидка 50%"
- новый прейскурант на услуги компании на рынке ЗН.

Вазген Карапетович: Ваш прогноз на рост цен на недвижимость и землю за 70 км от МКАД?
Щербакова Ж. Н: Цены увеличатся, но не активно и менее существенно в абсолютных величинах. Т.е. прирост +20% = 800-1200дол+20%(в среднем).
Это не относится к зонам дальних водохранилищ и крупным инвестиционным проектам, а также к коммерческой недвижимости.

Владимир: Есть ли какая либо информация о перспективах принятия в (РФ) закона о девелопменте? В отсутствие закона о девелопменте какая из правовых форм организации загородных коттеджных поселков является наиболее приемлемой - некоммерческое партнерство, потребительский кооператив и т.п.?
Щербакова Ж. Н: Законом о девелопменте я пока не интересовалась. К сожалению, ответить не могу.
НП и ПК - это скорее не формы организации загородных коттеджных поселков, а формы управления общим имуществом и коммуникациями поселка. Насколько мне известно, при некоммерческом партнерстве при выходе из членства - забирается с собою либо соответственная имущественная доля, или её денежное выражение. С точки зрения жителя поселка мне более симпатична форма ПК (потребительского кооператива). Я не очень понимаю, как, живя в поселке, можно выйти из членства.
Выгодность НП и ПК - вопрос, требующий детальной проработки специалиста (налоги и прочее).

Светлана: Каковы, на Ваш взгляд, потребительские предпочтения покупателей таунхаусов?
Щербакова Ж. Н:
- цена за м2 - доступная для молодых семей
- близость к Москве
- сформированность территории
- наличие инфраструктуры и зоны отдыха (т.к. свой участок отсутствует)
- звукоизоляция
- большая парковка для гостевых ам, не мешающая проживанию
- балконы - большие или эксплуат. кровля (замена участка)

Николай: Скажите, пожалуйста, какие на Ваш взгляд перспективы для развития загородной недвижимости в регионах Сибири.
Щербакова Ж. Н: Такие же, как и в средней полосе, но "минус" во времени - лет 5-6.Во всем мире сначала интерес к загородной недвижимости проявляют состоятельные люди, далее начинает формироваться средняя застройка, переходя в массовое строительство.
А уж дачи в Сибири есть и сейчас.
Если Ваш вопрос про финансовые вливания, то нужен серьезный расчет инвестиций на основе анализа существующего рынка недвижимости, его ценовых диапазонов, тенденций развития конкретного региона (Сибирь очень большая) в т.ч. и расширение производства, и жилищной политики региона, и пр.

Мария: Здравствуйте, Жанна! На одном из сайтов в интернете я нашла предложение о продаже таунхауса в поселке Новогорск, общ.пл. 190 кв.м.,под ключ, стоимостью в 270 тыс.$. Насколько это реально? Мне казалось, что цены там намного выше...
Щербакова Ж. Н: Такое предложение может быть. Скорее всего, это не новый таун-хаус. Возможно, реальная площадь меньше и Вы ничего не указали по площади участка.
Посмотрите данное предложение, сами сможете оценить реальность. Сопровождение сделки и документы к сделке, а также оценку м.б. имеет смысл заказать в профессиональном агентстве недвижимости (для обеспечения спокойствия и безопасности).

Елена ИА Dailystroy: Добрый день, Жанна! Что, на ваш взгляд, более выгодно - аренда загородного жилья или ипотечное кредитование? Загородное жилье какого класса наиболее популярно для ипотеки и аренды? Спасибо.
Щербакова Ж. Н: Это про разное, зависит от Ваших целей.
1. Если Вам хочется узнать свойства дома, не вкладываясь в покупку или временно пожить за городом - выгодна аренда.
2. Нужен дом, не хватает наличных средств - 12 % по займу в среднем Вас устраивает (имеете не менее 30% от стоимости), и Вас одобрил банк - ипотека.
Все вышесказанное не относится к росту цен на недвижимость.
Арендуя дом, при условии, что есть более 30% от его стоимости, и желая его выкупить в будущем, Вы рискуете выкупать его по значительно более высокой цене (определенной его владельцем), при этом все предыдущие платежи не будут включены в стоимость дома - ведь Вы в нем проживали.
При ипотеке - стоимость фиксирована, % ставки по займу снижаются ежегодно.
Возможен некий "микс", особые условия договора аренды с последующим выкупом, но это при отсутствии более 30% суммы за дом и возможности погашать кредит, но здесь обязательно должны сопроводить Вас профессионалы рынка.

Холдинг «МИЭЛЬ» — поставщик интеллектуальных услуг на рынке недвижимости. На российском рынке «МИЭЛЬ» работает 20 лет. Основными направлениями деятельности компании являются брокеридж жилой и коммерческой недвижимости, консалтинг, девелопмент и инвестиции.

«МИЭЛЬ» осуществляет свою деятельность во всех сегментах рынка недвижимости. Среди них — первичный и регулярный городской и загородный рынок Московского региона и ряда городов России, рынок элитного жилья, зарубежной и коммерческой недвижимости, а также малоэтажное строительство.

Холдинг «МИЭЛЬ» включает сеть из порядка 80 офисов недвижимости, расположенных в Московском регионе, а также в других городах России — Омск, Барнаул, Кемерово, Ростов-на-Дону. «МИЭЛЬ» входит в число крупнейших компаний России: 131 место в числе крупнейших частных компаний по версии журнала «FORBES», 260 место по данным РА «Эксперт».

Одним из крупнейших проектов, реализуемых «МИЭЛЬ» в настоящее время является строительство жилого микрорайона «АВАНГРАД» общей площадью более 1 млн.кв.м в г.Омске. «АВАНГРАД» был признан лучшим градостроительным проектом 2009 года среди более чем 70-ти градостроительных проектов со всего мира.

Веб-дизайн, разработка сайта, поддержка сайта, интернет-маркетинг - Текарт.
Rambler's Top100 Service Рейтинг@Mail.ru
Номер посетителя: 3